Sivaslı Avukat Cihan Bulur Kira tespiti ve kira uyarlaması hakkında yazı kaleme aldı... Bulur konu hakkında şu ifadelere yer verdi;
Avukat Cihan Bulur "Kira tespiti ve kira uyarlaması..."
Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen önemli konulardan biridir. Bu düzenlemelerde amaç hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hukuki haklarını korumaktır. Kira tespiti için de kira uyarlaması içinde amaç özellikle kira bedelinin zaman içinde değişen ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesini sağlamaya yöneliktir.
Kira tespitindeki amaç kiracının veya kiraya verenin, kira bedelinin tespiti konusunda anlaşmazlık ya da uyuşmazlık yaşadığı durumlarda devreye giren bir hukuki süreçtir. TBK.’nın 344. maddesi bu durumu düzenler. Kira bedeli, sözleşme ile belirlenmişse ve taraflar arasında bir uyuşmazlık çıkarsa, taraflardan biri haklı bir nedene dayanarak kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilir.
Kira Tespiti Şartlarından bahsedecek olursak
* Kira bedelinin belirlenmesinde bir belirsizliğin olması
* Kiracı veya kiraya veren, mevcut ekonomik durumlara ve şartlara göre kira bedelinin artırılmasını veya düşürülmesini talep ediyorsa,
* Kira sözleşmesinin artırılmasında bir düzenleme yoksa veya mevcut düzenleme belirli bir güncel duruma uyarlanamıyorsa, mahkeme, kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara ve piyasa koşullarına uygun olarak yeniden belirlenmesini sağlar.
Mahkeme Kira tespiti davalarında karar verirken kiralanan yerin bulunduğu yerin emlak piyasası, benzer taşınmazların kira bedelleri ve diğer ekonomik faktörleri göz önünde bulundurarak karar vermekle yükümlüdür.
Kira uyarlaması ise TBK’da 331. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde tarafların özgür iradeleriyle belirlenmiş olmasına karşın daha sonra ekonomik koşulların değişmesi nedeniyle bir taraf için çok ağır hale gelebilir.
Kira bedelinin uyarlanması için taraflar açısından şu şartların gerçekleşmesi gerekmelidir
* Öngörülemeyen bir değişikliğin olması gerekir sözleşme yapıldıktan sonra Ekonomik koşulların ya da piyasa şartlarında öngörülemeyecek şekilde değişiklik olması gereklidir. Bu değişiklik, kira bedelinin taraflardan biri için ağır bir yük haline gelmesine yol açması gerekmektedir.
* Sözleşme yapılırken anlaşmazlık olmamış olması gereklidir. Taraflar, sözleşme imzalarken kira bedelinin değişebileceğini ve bu gibi bir durum ortaya çıktığında uyarlama yapılacağını öngörmemiş olmalıdır.
* Bir tarafın aşırı yükümlülük altına girmesi gerekmektedir. Kira bedelinin uyarlanabilmesi için kiracının ödeme gücünün belirgin şekilde azalmış olması ya da kiraya verenin aldığı bedelin piyasa değerinden çok uzaklaşmış olması gerekir.
Kira Uyarlamasının Hükmünden bahsedecek olursak kiracı lehine uyarlanacağı gibi kiraya verenin lehine de uyarlanabilir. Mahkeme, her iki tarafın menfaatlerini dengelemeye çalışarak bir uyarlama kararı verir.
Bu iki hukuki menfaat arasındaki en önemli fark
* Kira Tespiti: Kira bedelinin belirsiz olduğu ya da uyuşmazlık yaşandığı durumlarda, mahkeme tarafından belirlenen yeni bir bedel.
* Kira Uyarlaması: Ekonomik koşulların önemli ölçüde değişmesi sonucu kira bedelinin güncellenmesi. Kiracı veya kiraya veren, mevcut kira bedelinin kendisi için aşırı yük getirdiğini iddia ederek uyarlama talep edebilir.
Her iki mekanizma da sözleşme serbestliği ve piyasa koşullarına saygı gösterirken, tarafların korunmasını hedefler.
Büyük Sivas Haber – Sivas Haberler
